据世邦魏理仕(越南)的统计数据,在越南南部市场,工业区入住率稳定在89%,2024年上半年吸纳面积超过259公顷。制造商倾向于向隆安和巴地头顿等市场扩张,这些市场的工业用地相对丰富,租金比其他一级市场更具竞争力。

仲量联行(越南)公司表示,进出口活动显示出复苏迹象,但改善程度有限。国内市场继续是仓储需求的主要驱动力。2024年第二季度,净吸纳量达到近1.6万平方米,几乎是上一季度的三倍。

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示意图(图片来源:越通社)

世邦魏理仕(越南)副总监范玉天清表示,2024年上半年,越南FDI资金到位108亿美元,为近五年来最高水平。与此同时,南北两地多家大型工厂开工建设,如在平阳省的潘多拉(Pandora)工厂、在隆安省的三得利百事(Suntory Pepsico)工厂或在海防市的SK工厂等,继续显示出工业地产的积极信号。

在经历了强劲增长之后,2024年上半年,南部建成仓库市场没有新的供应,因此入住率比上一季度提高了9个百分点,达到63%,这得益于胡志明市和隆安省巨大的交易量。

相反,建成厂房市场表现活跃,今年上半年,平阳和同奈总面积超过37.1万平方米的多个大型项目投入运营。由于供应量大幅增长,入住率较上一季度下降5个百分点,至81%。平均租金方面,南部市场建成仓库和厂房的租金与上一季度相比保持稳定,分别为每月4.5美元/平方米和4.9美元/平方米,同比分别增长2%(仓库)和1%(厂房)。南部对建成仓库和厂房的需求来自高科技、可再生能源领域的制造商。

仲量联行称,继上一季度菜鸟同奈物流园区(Cainiao Đồng Nai Logistics Park)项目启动后,SLP在第二季度推出了位于隆安省的SLP Park Long Hau项目二期,增加了2.7万多平方米的新租赁面积。SLP已在南部地区成功完成了两个项目,在五大开发商中占有8.8%的市场份额。

在仓库需求低迷的背景下,一些项目已改变了资产功能。值得注意的是,平阳一个大型建成仓库项目已将60%以上的建成仓库面积转换为建成厂房,自2024年第二季度起生效。因此,市场总供应量回落至190万平方米,环比下降3.7%,但同比仍增长12.3%。

鉴于目前的供需差距,租户保持着谈判地位,并获得了以直接折扣、更长的免租期等形式提供的可观优惠。

谈到未来前景,仲量联行越南高级咨询与研究总监庄黎认为,为应对供应充足和需求低迷而转向建成厂房的开发计划,已大幅减少了新供应。预计2024年下半年仅有约10万平方米的新设施将竣工。现有参与者,特别是BWID和越南工业园区,通过不断推出新项目,继续扩大其市场份额。

除了资产功能转换战略外,另一个值得注意的趋势是多功能项目的出现。这些设施为仓库和工厂用途提供合适空间,以吸引多样化的租户并加快入住速度。

(来源:越通社)