越南工业地产市场形势乐观

据世邦魏理仕（越南）的统计数据，在越南南部市场，工业区入住率稳定在89%，2024年上半年吸纳面积超过259公顷。制造商倾向于向隆安和巴地头顿等市场扩张，这些市场的工业用地相对丰富，租金比其他一级市场更具竞争力。

仲量联行（越南）公司表示，进出口活动显示出复苏迹象，但改善程度有限。国内市场继续是仓储需求的主要驱动力。2024年第二季度，净吸纳量达到近1.6万平方米，几乎是上一季度的三倍。

示意图（图片来源：越通社）

世邦魏理仕（越南）副总监范玉天清表示，2024年上半年，越南FDI资金到位108亿美元，为近五年来最高水平。与此同时，南北两地多家大型工厂开工建设，如在平阳省的潘多拉（Pandora）工厂、在隆安省的三得利百事（Suntory Pepsico）工厂或在海防市的SK工厂等，继续显示出工业地产的积极信号。

在经历了强劲增长之后，2024年上半年，南部建成仓库市场没有新的供应，因此入住率比上一季度提高了9个百分点，达到63%，这得益于胡志明市和隆安省巨大的交易量。

相反，建成厂房市场表现活跃，今年上半年，平阳和同奈总面积超过37.1万平方米的多个大型项目投入运营。由于供应量大幅增长，入住率较上一季度下降5个百分点，至81%。平均租金方面，南部市场建成仓库和厂房的租金与上一季度相比保持稳定，分别为每月4.5美元/平方米和4.9美元/平方米，同比分别增长2%（仓库）和1%（厂房）。南部对建成仓库和厂房的需求来自高科技、可再生能源领域的制造商。

仲量联行称，继上一季度菜鸟同奈物流园区（Cainiao Đồng Nai Logistics Park）项目启动后，SLP在第二季度推出了位于隆安省的SLP Park Long Hau项目二期，增加了2.7万多平方米的新租赁面积。SLP已在南部地区成功完成了两个项目，在五大开发商中占有8.8%的市场份额。

在仓库需求低迷的背景下，一些项目已改变了资产功能。值得注意的是，平阳一个大型建成仓库项目已将60%以上的建成仓库面积转换为建成厂房，自2024年第二季度起生效。因此，市场总供应量回落至190万平方米，环比下降3.7%，但同比仍增长12.3%。

鉴于目前的供需差距，租户保持着谈判地位，并获得了以直接折扣、更长的免租期等形式提供的可观优惠。

谈到未来前景，仲量联行越南高级咨询与研究总监庄黎认为，为应对供应充足和需求低迷而转向建成厂房的开发计划，已大幅减少了新供应。预计2024年下半年仅有约10万平方米的新设施将竣工。现有参与者，特别是BWID和越南工业园区，通过不断推出新项目，继续扩大其市场份额。

除了资产功能转换战略外，另一个值得注意的趋势是多功能项目的出现。这些设施为仓库和工厂用途提供合适空间，以吸引多样化的租户并加快入住速度。

（来源：越通社）